Investor real estat baru sering tidak yakin ketika mereka telah menemukan properti investasi yang bagus. Mereka berpikir bahwa angka-angka bekerja atau mereka tahu mereka suka lokasi, tetapi seringkali sulit untuk mengetahui dengan pasti kapan Anda baru memulai. Segalanya tampak berisiko. Tetapi, dengan menggunakan daftar periksa
lima poin yang sederhana, akan lebih mudah untuk mengetahui kapan Anda telah menemukan investasi properti yang bagus. Saya menyebut mereka Ah Ha berinvestasi real estat karena Anda akan berkata “Ah Ha!” ketika Anda menemukan properti dengan masing-masing fitur ini!
Ah Ha 1: Itu memenuhi tujuan Anda
Membuat keputusan berdasarkan tujuan investasi real estat Anda adalah dasar dari strategi kami, jadi masuk akal biaya manajemen properti bahwa AH HA pertama adalah bahwa properti tersebut memenuhi tujuan Anda.
Misalnya, jika sasaran Anda adalah menghasilkan $ 200 per bulan dalam arus kas positif, Anda harus keluar dan mencari properti yang akan menghasilkan uang! Biasanya, lebih mudah untuk mendapatkan arus kas positif dari
properti multi-unit. Itu bisa berupa rumah dengan ruang bawah tanah (2 penyewa – 2 sewa), dupleks, tri-plex, atau bangunan apartemen kecil dengan 4 unit atau lebih. Salah satu cara termudah dan tercepat untuk menentukan apakah akan arus kas adalah menggunakan Pengganda Sewa Kotor atau GRM.
Untuk Menghitung GRM
Permintaan / Pembelian harga = $ 150.000
Sewa bulanan = $ 1.100
$ 150.000 / ($ 1.100 x 12) = 11.36 (GRM).
Secara umum, properti dengan GRM sekitar 10 atau kurang kemungkinan akan menghasilkan arus kas netral atau mungkin positif. Ini hanya cara cepat untuk menentukan apakah suatu properti akan menghasilkan uang. Anda dapat mencari melalui realtor.com atau realtor.ca untuk menemukan properti potensial dan beberapa akan
menyertakan sewa saat ini. Sewa ini dapat Anda terapkan pada rumus GRM di atas untuk memeriksa dengan cepat di mana GRM berada. Jika jauh di atas 15, Anda tidak akan memasukkan uang ke saku Anda dari properti itu. Jika cantuman tidak memperlihatkan sewa, Anda perlu melakukan riset tambahan untuk mengetahui perkiraan sewa
untuk properti / unit dengan ukuran, jenis, dan lokasi tersebut. Gunakan rentometer, viewit, atau craigslist untuk melakukan penelitian komparatif (Anda dapat menemukan semua sumber daya ini secara daring dengan melakukan pencarian cepat di Google).
Ah Ha 2: Ada di pasar Berkembang
OK – jadi properti memenuhi tujuan Anda. Hal berikutnya yang perlu diperiksa adalah pasar tumbuh. Menelusuri koran lokal untuk berita tentang pekerjaan baru memasuki pasar (baik perusahaan baru bergerak, banyak konstruksi baru atau ekspansi perusahaan), belajar rencana baru untuk infrastruktur (jalur angkutan umum atau
jalan raya utama ditambahkan) serta mendapatkan beberapa Pergeseran kependudukan adalah hal-hal baik yang harus dilakukan untuk memastikan Anda berinvestasi di pasar yang sedang tumbuh.
Situs web pemerintah biasanya merupakan sumber informasi yang cukup bagus tentang wilayah tersebut (walaupun datanya biasanya satu atau dua tahun). Periksa situs web kota dan kota bersama dengan situs web provinsi atau negara bagian dan cari informasi sensus termasuk populasi, pendapatan rumah tangga, jumlah anak, jumlah
sekolah, jumlah rumah tangga, rata-rata orang per rumah tangga, dll. Informasi yang ingin Anda lihat adalah arah angka-angka ini cenderung masuk. Apakah area tumbuh atau menyusut atau cukup stabil? Jika tren menunjukkan bahwa area tersebut sedang tumbuh, dan Anda memiliki ide yang cukup bagus tentang apa yang mendorong tren itu, maka Anda kemungkinan telah menemukan Ah Ha yang lain !!
Ah Ha 3: Area ini membaik atau baru saja diperbaiki
Tujuan Anda akan sangat relevan dengan apakah Anda menemukan area yang baik atau yang sedang dalam transisi. Jika Anda ingin tidak ada kekacauan, tidak ada jenis properti rewel Anda cenderung mencari area yang
mapan. Tetapi jika Anda ingin mengejar beberapa apresiasi potensial atau Anda belum mampu membeli daerah yang sudah mapan, Anda mungkin sedang mencari lingkungan yang masih memiliki rasa sakit yang tumbuh. Tapi, ini masih merupakan pasar yang berkembang.
Apa pun tujuan Anda, kami tidak akan menyarankan membeli di daerah jelek jika tidak memiliki tanda-tanda harapan. Tidak ada properti yang cukup murah untuk membenarkan pembelian jika berada di daerah yang buruk tanpa tanda-tanda pertumbuhan. Area buruk menarik penyewa yang sulit dan properti Anda kemungkinan akan
turun nilainya dan tidak mungkin untuk menjual nanti. Sebaliknya, cari area yang membaik. Carilah orang yang merenovasi rumah, membersihkan pekarangan, investasi pemerintah di jalan dan taman dan pengembang yang membeli tanah hanyalah beberapa ide dari apa yang bisa Anda cari di area yang lebih baik.
Kata lain dari kehati-hatian, hanya karena area tersebut tampaknya membaik, tidak menjamin bahwa Anda akan menghasilkan uang dengan membeli properti di sana. Namun, jika Anda telah melakukan penelitian tentang ekonomi, tingkat kekosongan, perubahan populasi dan bernegosiasi dengan baik, Anda kemungkinan akan memiliki properti AH HA.
Ah Ha 4: Anda menemukan Manajer Properti profesional yang bersedia mengelola bangunan prospektif Anda
Memiliki properti investasi tidak berarti Anda HARUS memiliki manajer properti. Faktanya, kami tidak selalu menyewa satu. Tetapi properti di mana kita memiliki manajemen properti profesional tidak terlalu membuat stres
dan jauh lebih sedikit waktu untuk kita. Seorang manajer properti yang baik akan dikenakan biaya sekitar 10% dari sewa kotor Anda dan bahkan hingga sewa 1 bulan penuh untuk menempatkan penyewa di properti Anda, tetapi kecuali jika Anda ingin membeli pekerjaan paruh waktu saat Anda membeli properti Anda, properti yang baik Manajer bernilai setiap sen.
Kunci untuk AH HA ini adalah untuk menemukan manajer properti SEBELUM Anda membeli properti investasi. Sekalipun Anda memutuskan ingin menyimpan uang dan mengelolanya sendiri, akan lebih bijaksana
untuk berbicara dengan beberapa manajer properti untuk mengetahui apakah mereka akan mengelola properti Anda, menentukan berapa biayanya, dan berapa biayanya yang harus dibayar!
Mengapa Anda mencari PM bahkan jika Anda akan mengaturnya sendiri? Nah, jika Anda mengumpulkan terlalu banyak properti untuk dikelola, Anda tidak bisa lagi stres mengelola itu, atau Anda mulai menikmati waktu Anda di
Meksiko selama 2 bulan per tahun dan tidak ingin harus selalu jawab panggilan telepon penyewa Anda, Anda akan ingin tahu bahwa Anda dapat menyewa manajer properti terkemuka untuk mengambil alih untuk Anda!
JANGAN berasumsi akan ada satu menunggu ketika Anda melihat! Cara terbaik untuk mencari tahu tentang Manajer Properti adalah dengan bertanya-tanya. Bicaralah dengan agen penjual, pengacara, sesama investor, dan
akuntan di bidang yang ingin Anda investasikan, dan mintalah rekomendasi mereka. Anda juga dapat melakukan pencarian online atau memeriksa Yellow Pages, jika Anda masih menyimpannya! Setelah Anda mendapatkan nama manajer properti, pastikan Anda melakukan pemeriksaan referensi dengan berbicara dengan individu lain yang
bekerja dengan calon manajer. Sebaiknya Anda menyetir dengan beberapa properti lain yang dikelola orang ini jika Anda bisa. Pastikan mereka merawat properti mereka dengan baik dan sangat direkomendasikan. Ingat, orang ini akan menangani pendapatan sewa bulanan Anda sehingga Anda ingin memercayai apa yang mereka lakukan.
Ah Ha 5: Tingkat kekosongan di daerah menurun dan / atau sub 5
Ah Ha terakhir kami benar-benar diarahkan pada pemegang real estat jangka panjang. Jenis investor ini membeli dengan tujuan menyewakan properti untuk jangka waktu yang cukup lama. Memiliki tingkat lowongan yang rendah
atau menurun sangat penting untuk membantu menjaga tempat Anda tetap disewa (permintaan tinggi, pasokan rendah), dan itu juga akan membantu arus kas Anda dan meningkatkan pembiayaan bank Anda.
Tentu, Anda dapat membeli properti cashflow dengan GRM 5,5, tetapi bagaimana jika itu berada di daerah dengan tingkat kekosongan 25%? Kami telah mencari untuk berinvestasi di tempat-tempat seperti Pangeran Rupert atau
Kitimat, BC atau Windsor, Ontario. Nah, lihat sekilas laporan CMHC dan Anda akan melihat bahwa tingkat kekosongan adalah 14,3%, 23,2%, dan 13,2%, masing-masing di area tersebut. Sebagai investor jangka panjang, Anda harus mencoba melihat apakah tingkat lowongan akan terus setinggi itu atau akan turun dalam waktu yang
tidak terlalu lama. Jika Anda tidak melihat penurunan tarif lowongan segera, maka saya akan menjauh dari daerah itu (setidaknya sampai tingkat turun jauh di bawah 10%). Pada akhirnya, Anda ingin memiliki properti yang Jual Rumah di Cikarang Murah permintaan unit sewanya kuat. Anda akan mengalami lebih sedikit lowongan dan tarif sewa yang lebih baik.
Ingat, investasi real estat itu sederhana, tetapi itu tidak berarti itu mudah. Trik sederhana seperti menggunakan daftar kriteria akan membantu memastikan Anda menemukan properti berkualitas baik yang akan menghasilkan
uang bagi Anda hari ini dan dalam jangka panjang. Dan, ketika Anda menemukan properti dengan kelima kriteria investasi ini, saya pikir Anda akan menemukan diri Anda mengatakan AHHA!